【房地產篇】諾亞財富下半年投資策略報告

“既要又要”的兩難格局是當前我們面對的房地產困境：既要保就業，又要抑制房地產泡沫繼續增長。由于房地產行業對于經濟的拉動作用，在疫情恢復、復工復產的關鍵時期，市場普遍對“兩會”報告中房地產行業政策定調頗高關注。

整體來看，堅持“住房不炒、因城施策”的政策主基調沒有變。但值得注意的是，今年的政府報告并未強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，因此，考慮到經濟的下行壓力，仍需將房地產作為經濟穩定的“壓艙石”。

    另外，近年多次提及的房地產稅在政府報告中并未提及。

在疫情對經濟基本面造成較大沖擊的背景下，諾亞研究認為房地產稅短期或不具備大規模開征的條件，差異化仍是未來政策調控的落腳點。

諾亞研究認為，房地產整體正處在一個溫和復蘇、緩慢恢復的路徑上，當前的一個100大中城市的成交土地面積，包括土地的溢價率，是已經恢復到了疫情之前相對合理的水平，也就是說整個房地產當前買方跟賣方的情緒還是恢復的相對可以，只不過在政策沒有大幅度的推房地產的時候，很難能看到房地產有一輪非常強勁的報復性反彈。

我們認為，下半年，隨著經濟活動的復蘇以及前期滯后需求的釋放，房地產行業仍會維持慣性修復。但考慮到整體的政策基調以及行業周期性特征，修復之后將會延續窄幅波動的趨勢。

除此以外，整個房地產行業的馬太效應會愈加明顯，也就是說頭部的房企會越做越大。由于疫情導致的現金流壓力，很多小的房企被迫退出市場，截止5月底，申請破產的房地產企業較去年同期增加 28.5%，且均為地方中小房企，表明越來越多的中小房企因疫情影響資金鏈斷裂。

這一部分的市場份額慢慢的就會向頭部的房地產企業傾斜，從而推動房地產行業集中度繼續提升。

疫情對經濟的沖擊導致失業率上升、就業容量收縮勢必會影響到購房需求，反映到樓市層面便是客戶的剛需化屬性更為明顯。未來，在房地產銷售修復之后，房價也會相應企穩，但會出現城市間的分化。

因此，一二線城市房價整體會更為堅挺，而缺乏基本面支撐處于下行周期的三四線城市可能會面臨一定的下行壓力。